지분경매: 부동산 소유자를 위한 유용한 정보

지분경매: 부동산 소유자를 위한 유용한 정보

• 날씨가 좋아서인지 경매장에 사람이 많습니다.
• 낙찰 후 두 가지 대응 방법: 공유물 분할 청구 소송 진행 또는 나머지 지분 매각.
• 지분은 매매가 어려워 부동산 매각이 쉬워집니다.
• 지분 입찰 시 기존 보유자가 우선 매수권 신청 가능.

대응 방법	설명
공유물 분할 청구 소송	지분 소유자들 간 분할 소송 진행
나머지 지분 매각	나머지 지분을 매도하여 부동산 매각 용이

지분경매: 안심하고 경매에 참여하세요

지분경매법에 보장이 되어 있는 권리이기 때문에 거부할 수가 없습니다. 다만 이 같은 공유자우선매수신고권은 1회만 사용이 가능합니다. 부동산은 앞서 다른 칼럼에서도 언급했듯이 다양한 종류가 있습니다. 경매에 참여하기 위해서 경매지를 보다보면 생각지도 못한 부동산들이 경매에 나와있는 것을 볼 수가 있습니다. 예를 들면 농지, 공장, 축사, 대지 등이 그것이죠. 모든 부동산은 동일인이 단독으로 소유할 수 있지만 사실 부동산을 혼자 구매하려면 많은 자금이 필요합니다. 그래서 공동으로 투자하거나 애초에 부동산을 구매할 때 지분으로 나온 물건을 구매하는 경우가 있습니다. 이들 지분이 다시 경매로 나온 것을 지분 경매라고 합니다. 지분물건을 처분할 경우는 세가지 방법으로 할 수 있습니다.

1. 경매: 지분물건을 경매를 통해 매각합니다.
2. 청산: 지분자가 자신이 소유한 지분을 타 지분자에게 매각합니다.
3. 매매: 지분자가 자신의 지분을 다른 지분자에게 매각하는 것을 의미합니다.

물건 처분 방지와 경매 신분증

물건 처분 방지를 위한 경매 시 신분증 필요성

1. 경매에서의 물건 처분 요령: 경매는 물건을 가치에 맞게 처분하는 방법 중 하나이다. 물건을 올바르게 가치화하여 소유자가 손해를 보지 않도록 돕는다.
2. 신분증의 중요성: 경매 참여 시 신분증을 제시하는 것은 중요하다. 소유자의 정당한 권리를 보호하고, 사기나 부정행위로부터 물건을 보호할 수 있다.
3. 신분증 지참 요구: 경매 참여자들은 경매 입찰 시 반드시 신분증을 제시하여야 한다. 이는 모든 참여자들이 공정하고 투명한 경쟁을 할 수 있도록 하는 방안이다.

물건 처분	경매 신분증
물건 가치화	참여자 보호
소유자 보호	투명한 경쟁

지분경매과 손가방에 두 개 넣어 보관한다. 특수경매 중 지분 경매는 소액으로도 할 수 있는 장점이 있다.

1. 지분경매는 경매 중 하나로 소액의 자금으로도 참여할 수 있는 특징이 있다.
2. 이는 개인들이 부담 없이 투자할 수 있는 기회를 제공한다.
3. 지분경매는 소액으로도 구매가 가능하기 때문에 투자자들에게 접근성이 높다.

항목	내용
장점	작은 금액으로 투자 가능
접근성	개인 투자자에게 유리

지분경매: 부동산 경매의 핵심 요소

형식적 경매가 필요한 경우, 지분자 분들과 협의하여 싸게 매도하는 지분경매는 주거용 부동산의 감정가 대비 49%까지 떨어진 것을 경매를 통해 수익 내는 전체적인 프로세스입니다. 3년 전에 정리한 이 내용을 보니 당시 떨림은 없어졌습니다. 단점은 입찰에 도전할 용기가 줄어든다는 것인데, 이러한 단점들이 주택 부동산의 가치를 하락시킨다는 점이 중요합니다. 지분경매는 수익 창출을 위해 매우 중요한 방법이니 주의해야 합니다.내가 49% 지분을 획득하여 낙찰받았을 때 손해를 보지 않을 것이라고 생각해서 입찰했다. 그러나 이 지분이 의미하는 바는 내가 전체 소유권을 갖지 않는다는 것이다. 따라서 내가 원하는 대로 판매하거나 이전할 수 없고, 수익을 나누거나 세금을 내는 것에 있어서도 공유자와 합의해야 한다. 이러한 이유로 지분경매는 신중하게 고려해야 하는 사안이다. 지분경매에 대한 주요 용어를 강조하면: - 낙찰: 49%까지 떨어진 물건을 낙찰받는다면 손해 볼 일은 없다. - 지분: 소유권을 일부만 갖게 되는 상태로, 자유롭게 처분할 수 없다. 지분경매에 대한 내용을 요약하자면:

• 1. 49% 지분 낙찰 시 손실 방지
  2. 전체 소유를 갖지 못하는 제약

용어	의미
낙찰	낙찰받은 물건 소유
지분	일부 소유, 제약

지분경매는 고려할 사항이 많은데, 주의를 기울여야 한다.

지분경매 셋째, 낙찰 받은 물건은 낡은 빌라. 대지지분과 발전 가능성이 있으면 땅에 묻어두는 전략도 가능하지만 남촌동은 발전이 거의 이루어지지 않는 곳. 지하철역이 먼 곳이라 버스를 이용해야 함. 지역 전체가 낙후돼 있어 슬럼화 진행 중. 주민 중 젊은 층은 적고 노인층이 많음. 1991년에 지어져 30년 경과해 하자가 많은 빌라

주변 상황

1. 남촌동은 발전이 거의 없는 지역
2. 지하철역이 멀어서 버스를 타고 이동해야 함
3. 지역 전체가 낙후돼 슬럼화가 진행 중
4. 젊은 층은 소수, 노인층이 많음

항목	내용
지분 상태	낙찰 받은 낡은 30년 빌라
대지지분	개발 가능성 없음
이용 교통 수단	지하철이 멀어서 버스 이용 필요

지분경매을 수밖에 없다. 낙찰받기 전까지는 내부를 볼 수 없는데, 비가 샐 수도 있고 내부에 곰팡이가 잔뜩 피어 있을 수도 있다. 수리비를 생각 한다면 입찰가를 보수적으로 써야 한다. 첫째, 낡은 빌라다. 2019년 11월 26일 인천지방법원에서 다세대주택 지분 물건을 법인으로 낙찰받았다. 인천 남동구 남촌동에 있는 작고 오래된 빌라였다. 감정가는 3,400만 원이었고 2회 유찰돼 최저입찰가격이 1,660만 원까 지 떨어졌다. 이 물건에는 세 가지 큰 단점이 있었다.

1. 내부 확인이 어렵다.
2. 수리비용이 추가로 들어갈 수 있다.
3. 위치나 환경이 좋지 않다.

부동산 경매의 장점

부동산 경매는 높은 이익을 얻을 수 있는 경쟁적인 기회를 제공합니다. 주거용이나 상가, 토지, 심지어 자동차까지 다양한 물건을 경매에서 찾을 수 있습니다. 이런 물건들은 경쟁이 적고 수익성이 높아 초보자도 참여할 수 있습니다. 또한 부동산의 상승과 하락이 경매에 영향을 주지 않으며, 지분 물건은 계속해서 나오기 때문에 끊임없는 기회를 제공합니다.

1. 부동산 경매는 경쟁이 적고 수익이 높습니다.
2. 부동산의 상승과 하락과 무관하게 계속해서 물건을 찾을 수 있습니다.

지분경매의 지분만 경매 또는 공매로 나오는 것이다. 두 번째는 부부공동명의인 경우다. 과거에는 남편 단독명의의 부동산 매입이 일반적이었다. 하지만 최근에는 부부공동명의가 증가하는 추세다. 가장 큰 이유는 세제 혜택을 받기 위해서다. 종합부동산세를 절감할 수 있고, 매도 시 양도세 절감 효과도 크다. 종합부동산세는 부동산 보유 정도에 따라 조세의 부담 비율을 달리하여 납세의 형평성을 제한 국세다. 보통 주택에 대한 종합부동산세와 토지에 대한 종합부동산세를 합한 금액을 말한다. 1세대 1주택자의 경우 종합부동산세는 부과 기준 금액인 9억 원을 넘으면 과세가 되지만, 부부공동명의일 때는 부부 각각에 대해 6억 원씩 12억 원이 넘어야 부담하게 되므로 절제가 가능하다. 또한 공동명의로 취득한 부동산을 양도하는 경우 양도 소득세가 공동명의로 각각에 대해 별도로 계산되기 때문에 절세 효과가 뛰어나다. 지분 물건이 나오는 데에는 몇 가지 이유가 있다.

1. 공매 등의 사유로 인한 강제경매
2. 양도세절세 효과를 노리는 세제 혜택 이용
3. 부동산 보유 형태에 따른 세금 부담 차이

 

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